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今年尤其是下半年，欧美的利率飙升，这就意味着我们的债务成本也在不断的上升。那作为老百姓，我们的最常见的债务就是我们的房贷，本期视频我试图分享一下我们在利率上升的时期怎么来审视一下我们个人债务状况。在blog的最后我会分享一本金融畅销书的作者他对自己还房贷和个人理财的坦白。
负债的成本
在过去的 15 年里，利率一直处于很低的曲线，比如这张图片是英国2013年以来的央行利率，可以看到它一直很低，疫情期间还更低，直到今年2022年和最近不断的节节高。
另外这张图片让我们看到这些年的房价的飙升。
那我们把这2个数据放在一张图里就是一个我们眼前交叉线，红色线是房价越来越高，蓝色线是我们的房贷利率越来越低，这就是所谓的cheap credit,就是说偿还抵押贷款的成本非常低，欠债的成本很低。
但是我们可以看到，2022年随着英国央行收紧货币政策来应对不断上升的通胀，我们过去15年低利息的情况现在已经翻篇了。那么，如果我们有一笔房贷，低利息的时候，把现金储蓄去做投资，一边享受相对高回报率的投资，一边享受低成本的房贷；但是高利息的时候，我们是否要用我们多余的储蓄来偿还我们的债务，尤其是房贷呢？
在这种情况下，有很多不同的因素在起作用，每个人都因该单独评估自己的财务情况。但也有一些共同的因素我们可以一起讨论一下。
目前的贷款里利息是多少？
一个重要的考虑因素是我们房贷贷款支付的利率，以及它的锁定年限。
如果你是在 2021 年前选择的fixed rate，受益于优惠的固定低利率，因此应该没有什么动机去急于还房贷尤其是fixed 5年的人可能会更愿意把房贷低利率保持不变，5年后也许高利率和高通货膨胀就又回复正常了。但是。那些即将结束fixed rate房贷的人可能对重新贷款就有些紧张了。
根据 Moneyfacts 的数据，在我准备这个话题的时候，在英国 ，处于75% 的贷款价值，两年期固定利率的最佳房贷利率目前为 4.5%。根据英国央行的数据，一年前同样类型的利率为 1.2%。这一年的跳跃几乎是4倍。
注意超额提前还贷的费用
如果你考虑现在利率的上升而决定把储蓄现金拿来去提前偿还房贷，那么要去计算这样做可能产生的费用。许多房贷对每年偿还的金额有限制，通常设置为所剩房贷的最高 10%。就是说你还欠房贷500k那么你今年最多提前偿还50K.
如果偿还的金额超过此上限，就可能会开始收取罚款，那就没那么经济划算了。
因此，在开始提前偿还房贷之前，我们要去查查房贷的条款，来调整我们提前还贷的金额，以免被罚钱。
其它投资和税务的考虑
我们还可以将房贷利息与现金储蓄的利率进行比较。利率急剧上升，因此银行的现金可能比我们支付的贷款利息更多。如果我们愿意暂时多存点钱，那么这种不去还房贷的做法也说的过去。
目前有一些一年期固定利率债券提供 3.5% 的利息。但是，别忘了，把税务考虑进去再做比较，我们需要考虑税收对我们的现金利息的潜在的影响。在英国，作为基本税率纳税人，每年赚取的前 1,000 英镑利息是免税的，对于高税率纳税人，免税额降至 500 英镑，对于附加税率纳税人则为零。因此如果你正在考虑使用储蓄来抵消房贷的利息，那要需要考虑和比较储蓄给你带来的税后净额的收入。
显然，如果你决定将资金锁定一段时间，比如购买三年期储蓄债券，需要确保下次remortage的时候这些储蓄现金可以按时拿来用，因为如果2，3年后房贷利息仍然很高，你可以用现金来减少你的房贷，减少剩余的房贷利息。
你准备好应急现金了吗？
如果我们正在还房贷，还需要确保我们有足够的现金以备不时之需，这样就不会在紧急情况下陷入困境。就是我们的”应急款”。
我们经常听到，要保持合理的现金缓冲以应对紧急情况，以前是说通常三到六个月的家庭开支。但我觉得可以保守一点到12个月。
和其它债务相比，房贷毕竟来说是一种廉价的借贷方式,对银行来说也是相对低风险的抵押贷款，因此，如果你有储蓄，应该首先处理其他高风险，高利息的债务，比如个人贷款和信用卡。
一旦清除了这些高风险，高利息的债务，要不要再继续去偿还抵押贷款的房贷是个有着不同意见的话题。我想借用这个机会用一本畅销书The psychology of money 来谈谈我个人的看法
畅销书里的 “坦白”The Psychology of Money by Morgan Housel
这本书是2020年出版的，如果你在网上搜索，很多文章，博客，podcast还有视频对他的内容都有很全面的总结，这本畅销书的获奖作家Morgan Housel在书中分享了19个 “金钱心理学”。
它在介绍这本书的时候，我很喜欢他的表述，他说如果你是个外科手术医生，那没得说，你是有着专业知识和操作的专家，手术只有这些专业医生去做，但是在金融投资行业里就未必，那些富有的人并不一定是知道金融专业知识做多的人。富有的人之所以富有和保持并增值他们的财富取决于他们和金钱的行为关系。也就是说，金融知识很容易学到，但是你和钱的关系是很难教的。
那我在准备这个话题的时候，我本来的构图是把贷款，投资组合，利息，风险做成一个表格然后分享在不同的经济条件下应该做什么样的决策。但是我想到了这为获奖作家的书中的第20章的内容，他把这章的标题叫Confession自我坦白，就算我做了表格和总结其实也并不一定用在自己身上，而且用在自己身上的很多理财决定也不是建立在excel表格上，我们的决定建立在我们和自己和家人的舒适愉快中。而且适合你的投资意见并不一定适合另外一个人。
作家Morgan在讲了19章的投资理财的观点之后， 在最后坦白中揭晓了他自己的理财状况。就是简简单单的3点：
第一： 他和他妻子提前还清了他们的房贷，他自己都承认这不是一个明智的财务决定，但这对他们来说是一个安心的正确决定。 他们买房子时，美国的房贷利率也低得离谱。任何理性的财务顾问都会建议利用廉价房贷成本，然后将多余的储蓄投资于回报率更高的资产，比如股票。但是作者从房贷自由中获得的独立感，远远超过其它的经济收益。不用每月还房贷的感觉比一直追求资产的长期价值要爽得多。让他感到财务的独立。这是他和他的妻子一同做决定，他们大学就在一起，一起开始毕业后参加工作，一起工资变得越来越高，但是他们一直保持着已有的生活水平，让自己的储蓄率越来越高，没有因为收入越来越多而追求更大的房子，更豪华的车和更高端的餐厅等等所谓的life inflation.
第二 除了他自己的0房贷的房产以外，还保留了20% 的资产是现金。这个数目比大多数财务顾问建议的比例要更高。他不会推荐给别人但是对他们一家人很有用。
他这样做是因为现金为王。现金是让我们人人都需要的氧气，而且，更重要的是他不想因为现金流的问题而被迫抛售股票。我们存钱是为了什么： “为了买更大的房子？更好的新车？更豪华得假期？更好的子女教育？” 。 也许是，但也许不是。我们正在为一个不可预料预的状况而存钱。如果我们有一天失业或者创意遇到困难期，如果我们的氧气就是现金足够，就不会被迫去抛售股票，或被迫接受一份自己不喜欢的工作。
说到股票投资的长期持有，我有一期视频也在讲定投的好处，储蓄的好处。因为持有股票的时间越长，你的承受风险和回报率的敞口就越大，让资产为我们赚钱，让资产为我们提供可持续得被动收入，资产的飞跃是一个复利指数型，持有时间越长他的复利就越大。就像作者书里说的：“复利的第一条规则是永远不要不必要地打断它。Charlie Munger put it well: “The first rule of compounding is to never interrupt it unnecessarily.”
第三 他的第三个个人投资做法就是，不再投资个股。他所有的股票市场投资都是低成本的基金。 他自己职业初期就是帮助别人选股票，自己也投资个股，他认为有些人的表现可以超越市场平均水平，但这毕竟是少数人，也非常不容易。每个投资者都应该选择一种最有可能成功实现他的目标的策略。对于大多数老百姓个人理财，长期定投低成本指数基金不一定是回报率最高的，但是是成功率最高的也是最安全的.
不知道我今天的分享有没有帮助你找到是否提前还房贷问题的答案，我没有给答案，也不应该给答案，因为大家的财务状况都不一样，大家追求的财务自由的方式也不一样。2年前我读到Morgan的这本畅销书的时候，对他的个人理财状况还不是特别的意见统一，但是现实中我们大多数人的财务状况都是和这位作者一样简单，无非就是，房子、银行存款，基金和未来的养老金。随着变化多端的这2年，也让我加入他的投资信念，那就是投资努力与投资结果之间几乎没有相关性。那还不如抓住我们能控制的东西：就是房子，存款和基金- 这种简单的投资策略，这种投资策略不依赖于选择哪个单独股票，也不依赖于下一次的经济衰退的时机。它依赖于我们简单投资策略里的：高储蓄率、耐心和对全球经济将在未来几十年创造价值的乐观态度。
谢谢你的 阅读，如果你喜我的分享，希望你考虑订阅我的博客。
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